Parecer técnico de avaliação mercadológico (PTAM): avaliação de um imóvel urbano no Jardim das Gaivotas, na cidade de Araraquara/SP

Abstract

Este parecer técnico de avaliação mercadológica do imóvel urbano no Jardim das Gaivotas na cidade de Araraquara SP, proporcionou diversos conhecimentos, desde entender melhor uma Araraquara segmentada por região, saber o quanto a macro infraestrutura reflete no valor comercial e identificar a diferença entre custo, preço e valor. O avaliador de imóveis precisa fazer uma análise completa do imóvel avaliando, com parâmetros em seu terreno, método construtivo, qualidade de materiais aplicados, qualidade na mão-de-obra, acabamentos e outros e vai além disso: visitar o imóvel, passar pelo bairro, observar a localização, verificar o comércio local, as vias de acesso, escolas, atendimento médico, postos de abastecimento, tudo isso compõe o cenário de valorização. Outras obras e/ou empresas nas redondezas também influenciam os valeres, bem como dispositivos viários e facilidade na locomoção para o dia a dia. Através das pesquisas dos imóveis de comparação foi dado a oportunidade de saber um pouco mais sobre métodos construtivos, novos acabamentos, metragem quadrada (m²) de área total; bem como a testada; metragem quadrada de área construída (m²), entre outros. A região pesquisada fica nas redondezas do Jardim das Gaivotas, Jardim Arangá, Vila Suconasa, Vila Melhado e Vila Nova América. Região bem localizada com acesso fácil pela avenida Maria Antônia Camargo de Oliveira (Via Expressa), região que muito em breve voltará a valorizar, devido a uma obra de grande porte na infraestrutura desta via de acesso que será concluída nos próximos meses. O imóvel avaliando foi um desafio, relativamente novo com sua construção em 2018, bons metros quadrados de área construída; para ser exata 181,79 m² numa região próxima ao centro da cidade e características únicas. Pode se notar a dificuldade de encontrar imóveis semelhantes, uma vez que o imóvel avaliando é dotado de acabamentos modernos, exemplo: pisos em porcelanato, generoso espaço gourmet, pedras naturais de excelente qualidade, porém com fachada e telhado estilo clássico, layout mais conservador e sem integração de ambientes. O maior desafio é que os imóveis mais modernos têm seus telhados embutidos, volumetria na platibanda e ambientes abertos. Identificar a dinâmica do mercado imobiliário quanto a oferta e demanda, se adaptar com rapidez às oscilações e especulações, e dominar as alternativas de financiamentos e consórcios é fundamental para obter sucesso como corretor de imóvel ou como consultor. O que diz a respeito dos valores, é percebido que tem uma margem para negociar, isto é; os vendedores tendem a colocar uma margem para futuras negociações. Palavras-chave: Valorização. Mercado Imobiliário. Localização. Imóveis semelhantes.

This technical report on the market evaluation of the urban property located in Jardim das Gaivotas, in the city of Araraquara, São Paulo, provided a wide range of insights — from understanding Araraquara segmented by regions to recognizing how macro-infrastructure impacts market value, and identifying the distinctions between cost, price, and value. A property appraiser must conduct a thorough analysis of the property, assessing aspects such as land characteristics, construction methods, quality of materials used, workmanship, finishes and more. Moreover, the analysis extends beyond the property itself — it involves visiting the site, exploring the neighborhood, observing the location, checking local businesses, access roads, schools, medical services, and gas stations. All these factors contribute to the property’s overall market appreciation. Other nearby developments and businesses also influence value, as well as road infrastructure and ease of daily commuting. Through the comparative property research, it was possible to gain deeper knowledge about construction methods, new types of finishes, total area (m²), frontage, and built area (m²), among other aspects. The area analyzed includes the surroundings of Jardim das Gaivotas, Jardim Arangá, Vila Suconasa, Vila Melhado and Vila Nova América — a well-located region with easy access through Maria Antônia Camargo de Oliveira Avenue (Via Expressa). This area is expected to appreciate in value soon due to a major infrastructure project along this access road, scheduled for completion in the coming months. The evaluated property presented a challenge, relatively new, built in 2018, with a generous 181.79 m² of built area, located in a neighborhood close to downtown and featuring unique characteristics. It was noticeable how difficult it was to find similar properties, since the evaluated one features modern finishes such as porcelain tile flooring, a spacious gourmet area, and high-quality natural stones, but with a classic-style façade and roof, a more conservative layout, and non-integrated spaces. The main challenge is that most newer properties feature flat roofs, volumetric façades, and open floor plans. Understanding the dynamics of the real estate market in terms of supply and demand, quickly adapting to fluctuations and speculations, and mastering financing and consortium options are essential skills for achieving success as a real estate agent or consultant. Regarding property values, it was observed that there is a negotiation margin — sellers tend to price their properties slightly higher to allow room for negotiation. Keywords: Appreciation. Real Estate Market. Location. Comparable Properties.