Falta de diretrizes na relação inquilino e proprietários quanto à manutenção de imóveis

Abstract

O presente trabalho analisa a problemática da falta de diretrizes claras na relação entre inquilinos e proprietários quanto à manutenção de imóveis no contexto brasileiro. A pesquisa parte da constatação de que aproximadamente 18% dos domicílios no Brasil são ocupados por inquilinos, conforme dados da PNAD Contínua (IBGE, 2022), e que a ausência de normatização detalhada sobre responsabilidades de manutenção gera conflitos frequentes, insegurança jurídica e crescente judicialização. O estudo adota metodologia qualitativa e exploratória, com revisão bibliográfica e documental, análise da legislação vigente (Lei nº 8.245/1991) e jurisprudência relacionada. Identifica-se que a Lei do Inquilinato estabelece obrigações genéricas quanto à manutenção, deixando brechas interpretativas significativas, sem detalhamento técnico sobre conceitos fundamentais como "desgaste natural" ou "má utilização" do imóvel. A pesquisa evidencia que a inexistência de um padrão nacional para vistorias contribui para interpretações subjetivas, enquanto normas técnicas existentes, como a ABNT NBR 5674/2012 e NBR 16747/2020, poderiam ser adaptadas para uso em locações residenciais e comerciais. Como propostas de solução, o trabalho sugere a criação de um manual nacional de vistoria locatícia, a inclusão obrigatória de laudos técnicos nos contratos, o desenvolvimento de plataformas digitais com inteligência artificial para vistorias comparativas e a implementação de mecanismos de mediação especializada. Conclui-se que a modernização da relação locatícia depende da adoção de normas técnicas padronizadas, tecnologias de vistoria e mecanismos alternativos de resolução de conflitos, contribuindo para um mercado imobiliário mais justo e eficiente.

This study analyzes the problem of the lack of clear guidelines in the relationship between tenants and landlords regarding property maintenance in the Brazilian context. The research is based on the finding that approximately 18% of households in Brazil are occupied by tenants, according to data from the PNAD Contínua (IBGE, 2022), and that the absence of detailed regulation on maintenance responsibilities generates frequent conflicts, legal uncertainty, and increasing judicialization. The study adopts a qualitative and exploratory methodology, with a bibliographic and documentary review, analysis of current legislation (Law No. 8,245/1991), and related jurisprudence. It is identified that the Tenancy Law establishes generic obligations regarding maintenance, leaving significant interpretative gaps, without technical detailing of fundamental concepts such as "natural wear and tear" or "improper use" of the property. The research shows that the lack of a national standard for property inspections contributes to subjective interpretations, whereas existing technical standards, such as ABNT NBR 5674/2012 and NBR 16747/2020, could be adapted for use in residential and commercial leases. As solution proposals, the study suggests the creation of a national lease inspection manual, the mandatory inclusion of technical reports in contracts, the development of digital platforms with artificial intelligence for comparative inspections, and the implementation of specialized mediation mechanisms. It is concluded that the modernization of the landlord-tenant relationship depends on the adoption of standardized technical norms, inspection technologies, and alternative dispute resolution mechanisms, contributing to a fairer and more efficient real estate market.